Erläuterung zum kauf einer wohnung in den Niederlanden
DER AN- UND VERKAUF
Nach niederländischem Recht geschieht der An- und Verkauf von Immobilien mittels einer voorlopige koopakte. Dieser vorläufige Kaufvertrag ist, im Gegensatz zu seinem Namen, absolut verbindlich: der kauf ist bereits geschlossen und kann normaleweise nicht mehr rückgängig gemacht werden.
DIE LIEFERUNG
Der nächste Schritt ist die Lieferung. Hier hat der niederländische Notar eine grosse Verantwortung, da er sich sehr stringenten Regeln unterwerfen muss: er verbürgt sich dafür, dass sowohl die Lieferung der Immobilien als auch deren Bezahlung einwandfrei erfolgen.
Er überprüft, ob derjenige, der das Grundstück verkauft hat, auch wirklich Eigentümer ist, ob Hypotheken auf das Grundstück lasten, oder ob es vielleicht beschlagnahmt ist. Aufgrund dieser Daten (die er vom Katasteramt bekommt), sowie aufgrund des alten Eigentumsbeweises und der Personalausweise verfasst der Notar die Übertragungsakte. Er vereinbart einen Termin und schickt Käufer bzv. Verkäufer einen Entwurf, sowie die Rechnung.
Unmittelbar bevor der Unterschreibung bekommt der Notar die ganze Kaufsumme vom Käufer. Dann erkundigt er sich zum zweiten Mal, ob die Immobilien nicht beschlagnahmt worden sind, oder ob keine Hypothek dazu gekommen ist.
Der notarielle Vertrag wird unterschrieben. Das Haus gehört jetzt völlig dem Käufer.
Eine Zweitschrift des Vertrages geht dann zum Katasteramt, wobei zum dritten mal erkundigt wird, ob die Immobilien nicht beschlagnahmt worden sind, oder ob keine Hypothek dazu gekommen ist.
Dann sorgt der Notar für die Tilgung der eventuellen Schulden des Verkäufers. Was an Geld übrig bleibt, bekommt der Verkäufer auf sein Konto.
Die oben beschriebene Prozedur ist die vorgeschriebene. Nur wenn der Notar sich darin hält, gilt seine Haftpflichtversicherung und werden im Notfall alle Kosten von dieser Versicherung bezahlt.
Info Duits International Privaatrecht
1. Ieder land heeft zijn eigen privaatrecht waartoe onder andere worden gerekend het erfrecht, het huwelijksgoederenrecht en de regels hoe iemand de eigendom van een woning verkrijgt. Als een Duitser in Nederland een woning heeft gekocht en daarna overlijdt, ontstaat de vraag of Duits of Neder-lands recht van toepassing is.
2. Deze notitie is uitsluitend geschreven voor personen met een Duitse natio-naliteit die wonen in Duitsland en een vakantiewoning hebben in Nederland. Complicaties als u een dubbele nationaliteit hebt of wanneer u een vakantiewoning ook nog in Frankrijk hebt, worden niet behandeld.
3. De aankoop van uw woning in Nederland heeft plaatsgevonden naar Nederlands recht. Uw woning staat ingeschreven in het Nederlandse Kadas-ter.
4. Welk recht is van toepassing als u overlijdt?
Nederland erkent de testamentsvrijheid; u mag in uw testament bepalen naar wie uw vakantiewoning gaat. Uw testament moet zijn opgemaakt hetzij conform de regels van het Duitse recht, hetzij conform de regels van het Nederlandse recht. Die regels verschillen; zo mag u in Nederland als echtgenoten niet samen 1 testament maken. Hebt u geen testament gemaakt dan kiest Nederland voor het Duitse recht. Wie uw erfgenamen zijn wordt dan door het Duitse recht bepaald. Ik adviseer u voor uw woning in Neder-land het Duitse recht toe te passen. Kiest u in Nederland voor Nederlands recht en in Duitsland voor Duits recht, dan zijn de rechten van de langstlevend echtgenoot in Nederland en Duitsland verschillend en kunnen met elkaar in strijd zijn. Aangezien de Duitse notaris het Duitse erfrecht veel beter kent dan een Nederlandse notaris, adviseer ik u uw testament bij een Duitse notaris op te laten maken.
5. Voor de bepaling wie erfgenamen zijn en voor welke breukdelen is van belang te weten welk huwelijksgoederenrecht van toepassing is. Het Duitse recht kent 3 algemene stelsels:
a. de algemene regel is die Zugewinngemeinschaft
b. die Güttertrennung
c. Güttergemeinschaft
Bij de Zugewinngemeinschaft geldt een verhoging van ¼ deel volgens § 1371 BGB.
6. Omdat het Nederlands successierecht per erfgenaam wordt berekend wordt eerst bepaald hoeveel iedereen aan waarde erft. In een bijlage zijn berekeningen voor de verschillende huwelijksgoederenregimes toege-voegd.
7. De wijze van berekenen van het successierecht verschilt van het Neder-landse. In Duitsland geldt één percentage voor de hele nalatenschap. Nederland rekent met schijven. Volgens het tarief 2007 wordt over de eerste 22.051,00 5% betaald door echtgenoten en kinderen over de verkrijging tussen 22.051,00 en 44.096,00 8% en zo vervolgens. Een volledig overzicht van de tarieven 2005 is aan het slot van deze notitie opgenomen. De getallen worden jaarlijks aan de inflatie aangepast.
8. De Nederlandse successiewet kent in feite 3 verschillende belastingen:
a. Het successierecht als geërfd wordt van iemand die in Nederland woonde ten tijde van het overlijden
b. Schenkingsrecht
c. Successierecht als geërfd wordt van iemand die ten tijde van zijn overlijden niet in Nederland woonde. De officiële naam van deze belastingen is recht van overgang.
9. De tarieven voor genoemde 3 belastingen zijn hetzelfde maar voor het recht van overgang gelden geen vrijstellingen. Als echtgenoten van elkaar erven of wanneer (klein)kinderen erven moet direct vanaf de eerste Euro recht van overgang betaald worden. Een ander belangrijk punt voor het recht van overgang is dat u alleen recht van overgang betaalt over onroerend goed waarbij hypothecaire leningen afgetrokken mogen worden. Recht van overgang wordt niet betaald over bankrekeningen en inboedelrekenin-gen in Nederland.
10. Na een overlijden moet de woning op naam van de erfgenamen gesteld worden. Hiervoor kan een Nederlandse notaris zorgen. De Nederlandse notaris vraagt om een Erbschein en bij het Nederlandse centraal testamenten register controleert hij of in Nederland een testament gemaakt is.
11. Hoe ontdekt de Nederlandse belastingdienst dat er sprake is van een over-lijden? U bent verplicht om na een overlijden zelf een biljet aan te vragen. Anders zal de belastingdienst het overlijden pas merken als de woning verkocht wordt. Iedere eigendomsoverdracht moet bij de belastingdienst worden gemeld.
12. In Duitsland moet u waarschijnlijk na een overlijden belasting betalen over al uw Nederlandse bezittingen. Nederland heft recht van overgang. Daardoor betaalt u in eerste instantie 2 maal over uw vakantiewoning. Vervolgens geeft Duitsland een vermindering omdat u in Nederland ook moet betalen. Het Nederlandse recht van overgang is in de praktijk hoger dan het Duitse successierecht en Duitsland geeft niet meer terug dan wat u naar Duitse maatstaven over de vakantiewoning bent verschuldigd. Een reken-voorbeeld is bijgevoegd. U zult meer betalen dan wanneer u alleen bezittingen in Duitsland hebt.
13. Welke waarde moet aan de woning worden toegekend? Het is de waarde die u bij normale verkoop kunt ontvangen. De WOZ-waarde geldt niet voor het successierecht. De laatste jaren is de WOZ waarde altijd aanzienlijk la-ger geweest dan de werkelijke waarde, maar bij de laatste taxatie benadert de WOZ-waarde de werkelijke waarde beter.
14. In plaats van uw vakantiewoning op uw kinderen te laten overgaan bij overlijden, kunt u de woning ook verkopen of schenken. Als de woning gelegen is in de dorpen van de gemeente Veere, de gemeente Noord-Beveland , in Middelburg of in Vlissingen moet u controleren of de verordening op het gebruik van tweede woningen van toepassing is. Als deze verordening van toepassing is verliest u door verkoop en schenking het recht om de woning nog als tweede woning te gebruiken. Dat recht gaat alleen over door vererving en dan nog slechts 1 maal. Of dit recht niet in strijd is met Europees recht is onzeker. Er zijn ons geen procedures binnen de Europese Unie bekend. De gemeente Veere heeft enige procedures daarover voor de Neder-landse rechter gewonnen.
15. U kunt de woning (dus vooral in vakantieparken) schenken aan uw kinderen. U betaalt daarover schenkingsrecht en geen overdrachtsbelasting. Het tarief van het schenkingsrecht is gelijk aan het successierecht. Als alleen een woning wordt geschonken kan een beroep worden gedaan op een vrij-stelling ad 4.412,00 per kind en als het kind tussen de 18 en 35 jaar is eenmalig 22.048,00 (cijfers 2007).
16. Een andere mogelijkheid is dat u de woning aan uw kinderen verkoopt en in de akte de koopsom schuldig erkent. Thuis gekomen in Duitsland scheldt u de koopsom kwijt. In Nederland betaalt u 6% overdrachtsbelasting en geen schenkingsrecht. In Duitsland kunt u gebruik maken van de vrijstelling voor schenkingen van 205.000,00 per 10 jaar. Een rekenvoorbeeld is bijge-voegd.
17. Verkoop of schenking met voorbehoud van vruchtgebruik. De Nederlandse wetgeving kent een bepaling dat een geschonken of verkochte woning waarop vruchtgebruik ten gunste van de verkopers/schenkers rust, voor de berekening van het successierecht tot de nalatenschap wordt gerekend. Voor het successierecht wordt geen besparing bereikt. Waardestijging wordt niet belast, maar er is over de blote eigendom wel schenkings-recht/overdrachtsbelasting verschuldigd, naast de notariskosten.
Man, vrouw en twee kinderen, Zugewinngemeinschaft.
Geen testament, Nederlandse tarieven 2005.
De woning in Domburg is op twee namen gekocht.
Vermogen in Duitsland 900.000,00
Woning in Domburg 300.000:2= 150.000,00
1.050.000,00
Af: hypotheek in Duitsland
100.000,00
Af: hypotheek in Nederland
100.000:2 50.000,00
900.000,00
Man overlijdt.
Mevrouw § 1371 BGB Zugewinngemeinschaft.
1/4= 225.000,00
Mevrouw § 1391 Erfdeel 1/4 = 225.000,00
450.000,00
Ieder kind 1/4 225.000,00
In Duitsland wordt belast:
Mevrouw 450.000 - 307.000 = 143.000,00
Ieder kind 225.000 205.000 = 20.000,00
12 % daarvan = 15.370,00
In Nederland wordt belast:
Mevrouw 150.000 50.000 = 100.000 x ½ = 50.000,00
Ieder kind ¼ x (150.000 - 50.000) = 25.000,00
Successierecht voor mevrouw: 3.633,00
Successierecht voor ieder kind: 1.354,00
(totaal 6.341,00)
Berekening tegemoetkoming mevrouw:
75.000 25.000
------------------------ x 15.370 =
525.000 75.000
50.000
----------- x 15.370 = 1.707,00 in Duitsland
450.000
Berekening tegemoetkoming per kind:
37.500 12.500
------------------------ x 2.400 =
262.500 37.500
25.000
----------- x 2.400 = 266,00
225.000
N.B.
Als in Nederland een hypotheek is gevestigd op het onroerend goed, mag die schuld op het Nederlandse vermogen in mindering gebracht worden.
Dat scheelt successierecht in Nederland. Het vermogen in Duitsland zal dan wel hoger zijn (er is minder geld naar Nederland overgemaakt) zodat soms in Duitsland meer successierecht is verschuldigd. De vrijstellingen in Duitsland zijn in Duitsland hoger, zodat in veel gevallen een hypotheek op de Nederland-se woning voordeel van het successierecht geeft, (maar ook een vaste rente last tijdens uw leven). Moet u kiezen tussen een hypotheek op uw woning in Duitsland of in Nederland, dan zal de hypotheek in Nederland meestal voorde-liger zijn.
Verkoop van de woning
De woning waard 300.000,00 wordt verkocht aan de kinderen.
De kinderen betalen, behalve de verplicht notariële akte, 6 % overdrachtsbelas-ting of 18.000,00. Hebt u één kind, dan is de schenkingsvrijstelling per tien jaar niet voldoende voor een volledige directe kwijtschelding. Hebt u twee of meer kinderen, dan zal een snelle kwijtschelding meestal mogelijk zijn.
Gütertrennung
Bij Gütertrennung zal de woning meestal op één naam staan. Overlijdt degene die de woning niet op naam heeft, dan vererft de woning niet. Overlijdt degene op wiens naam de woning staat, dan geldt:
Langstlevende : 25 %
Ieder der kinderen : 37,5 %.
Langstlevende erft 25 % van (300.000 (waarde woning) 100.000 (hypotheek) = 50.000,00.
Nederlands Recht van Overgang = 1.633,00.
Ieder kind erft : 37,5 % van 200.000 = 75.000,00.
Het in Duitsland te betalen successierecht hangt af van het vermogen aldaar. Een Duitse notaris zal voor u kunnen uitrekenen hoeveel u in totaal betaalt, en hoeveel Duitsland wegens dubbele belasting een vermindering geeft.
Gütergemeinschaft
De Nederlandse woning hoort u samen toe:
Waarde woning 300.000 hypotheek 100.000.
Per saldo 200.000,00. de overledene bezat 50 % of 100.000,00.
Dit vererft als volgt:
Langstlevende: 25 % of 25.000,00
Ieder kind 37,5 % of 37.500,00
Het Nederlandse recht van overgang is:
Voor de langstlevende: 1.354,00
Voor ieder kind: 2.354,00
Het in Duitsland te betalen successierecht hangt af van het vermogen aldaar. Een Duitse notaris zal voor u kunnen uitrekenen hoeveel u in totaal betaalt, en hoeveel Duitsland wegens dubbele belasting een vermindering geeft.
Als de langstlevende overlijdt, zijn in bovenstaande voorbeelden de twee kinde-ren erfgenaam. Dan zijn van belang:
- is de woning toegedeeld na het overlijden van de eerst stervende aan de langstlevende
- is de woning na het overlijden van de eerst stervende toegedeeld aan de kinderen
- is de woning onverdeeld gebleven.
Als de hypothecaire lening inmiddels is afgelost, en de woning nog 300.000,00 waard is, erft ieder kind 150.000,00. Daarover is ieder kind 17.552,00 aan successierecht verschuldigd. Dat komt overeen met 12 %. aan-gezien in Duitsland een tarief geldt van 15 % tot 512.000,00 (na aftrek van de vrijstelling ad 205.000,00???), zal Duitsland voor een belangrijk deel een vermindering wegens dubbele belasting geven.