Mede-eigenaar van een heel gebouw

Een appartement kopen is net even anders dan een huis kopen, omdat je niet alleen eigenaar wordt van je eigen woning, maar ook mede-eigenaar van het hele gebouw. Dat betekent bijvoorbeeld dat je te maken krijgt met een Vereniging van Eigenaren (VvE), die verantwoordelijk is voor het beheer en onderhoud van het gebouw. Hier moet je op letten als je een appartement koopt.

Stap 1: Onderzoek óf er een actieve Vereniging van Eigenaren (VvE) is

Let allereerst op of er een actieve Vereniging van Eigenaren (VvE) is. Bij kleine appartementencomplexen kan het voorkomen dat er wel een formele VvE bestaat, maar dat de bewoners zaken niet of onderling regelen. Dat noemen we een slapende VvE. Het gevaar hierbij is dat er geen duidelijke afspraken zijn. Controleer of er een actieve VvE is en welke afspraken op papier staan. Onderzoek ook of er vergaderingen zijn van de VvE en wat er in de notulen staat. Dit geeft je een beeld van de sfeer en de samenwerking binnen de VvE. Zijn er veel conflicten of meningsverschillen? Worden er regelmatig vergaderingen gehouden en worden de besluiten goed vastgelegd?

Stap 2: Onderzoek de financiële gezondheid van de Vereniging van Eigenaren (VvE)

Bij het kopen van een appartement wordt je automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE) die verantwoordelijk is voor het beheer van het gebouw en de gemeenschappelijke ruimtes. Dat is meteen het tweede aandachtspunt: de financiële gezondheid van de VvE. Onderzoek die goed. Zijn er bijvoorbeeld lopende leningen voor groot onderhoud? Zo ja, hoe groot zijn die leningen en hoe worden ze afbetaald? Als nieuwe eigenaar kun je medeverantwoordelijk worden voor deze schulden. Je wil graag op een financieel gezonde VvE kunnen vertrouwen, zodat je onverwachte kosten kunt voorkomen. Het is een trend onder geldverstrekkers dat bij een hypotheek voor een appartement wordt gekeken naar een actieve VvE en het beleid voor onderhoud. Sommige geldverstrekkers willen geen lening verstrekken als de VvE ‘slaapt’.

Stap 3: Servicekosten en onderhoud

Bij een appartement komen vaak maandelijkse servicekosten kijken, die de Vereniging van Eigenaren (VvE) berekent. Deze kosten dekken onder andere gemeenschappelijke voorzieningen, verzekeringen en andere lopende uitgaven. Het onderhoud van het gebouw wordt gefinancierd wordt het reservefonds van de VvE. Hoeveel geld zit er in het reservefonds? Hoe ziet het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) eruit? Zijn er plannen voor grote uitgaven, zoals een dakrenovatie of een liftreparatie? Het MJOP is een overzicht van de verwachte onderhoudskosten voor de komende jaren, wat je inzicht geeft of de VvE voldoende spaart voor het onderhoud en of je rekening moet houden met extra kosten in de toekomst. Hoe hoog is de maandelijkse bijdrage die je moet betalen aan de VvE? Zorg ervoor dat je begrijpt hoeveel deze servicekosten bedragen en wat er wel – en niet – onder valt. Als je geen duidelijk beeld hebt van waar je maandelijkse bijdrage naartoe gaat, kan dit later voor financiële verrassingen zorgen.

Stap 4: De splitsingsakte en het splitsingsreglement

Onderzoek de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Dit zijn de juridische documenten die de rechten en plichten van de appartementseigenaren vastleggen. Hierin staat bijvoorbeeld hoe groot je aandeel in het gebouw is, wat je wel en niet mag veranderen aan je woning, en hoe de besluitvorming binnen de VvE verloopt. Als onderzoeken niet 'je ding' is vraag dan de makelaar of de notaris naar de bijzonderheden. Er wordt heel vaak gewerkt met standaard reglementen van de notariële beroepsorganisatie, zodat een splitsingsakte vaak alleen de afwijkingen van het standaard reglement bevat.

Stap 5: Overige juridische aspecten

Er zijn nog meer juridische aspecten die je moet begrijpen voor je een appartement koopt. Denk aan het koopcontract, de eigendomsakte en eventuele clausules met betrekking tot het appartement. Soms mag je geen huisdieren houden in je appartement of is het verhuren of gebruik tijdens vakanties beperkt. In een enkel geval is er toestemming van de VvE nodig om het appartement te betrekken (ballotage). Het is verstandig om juridisch advies in te winnen om ervoor te zorgen dat alles correct wordt afgehandeld en dat je volledig begrijpt wat je koopt.

Meer weten?

Het kopen van een appartement is, net als de koop van een huis, een belangrijke beslissing die je goed moet overdenken. Onze eerdere blog over het kopen van een huis kan je al veel inzicht geven in het proces, maar vergeet niet dat appartementen hun eigen specifieke overwegingen met zich meebrengen. Als je meer wilt weten over het kopen van een appartement of juridisch advies nodig hebt, staan onze ervaren medewerkers en notarissen klaar om je te begeleiden en te adviseren, zodat jouw huisaankoop soepel en zorgeloos verloopt. Neem gerust contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek. Jouw droomhuis is misschien dichterbij dan je denkt.

Met vriendelijke groet,

Joyce Luijsterburg, Notarisklerk bij Sauer & Oonk Adviseurs en Notarissen