Koopovereenkomst / Bedenktijd

Consumentenkoop onroerende zaken

Een mondelinge koop (door consumenten) van woonhuizen en appartementen voor eigen gebruik bestaat met ingang van 1 september 2003 niet meer. Een koopovereenkomst komt pas tot stand doordat een koopakte is ondertekend, zowel door de verkoper als de koper. Vanaf het moment dat beide partijen ondertekend hebben en de consument-koper, hetzij de originele koopakte, hetzij een afschrift van de koopakte in zijn bezit heeft, heeft de koper gedurende drie dagen het recht de koop te ontbinden. Hij hoeft daarvoor geen enkele reden aan te geven.

Dit betekent dat op het moment dat onderhandelingen resulteren in een door beide partijen ondertekende koopakte, de koper zonder meer van de koop af kan, maar de verkoper niet.

Problemen
Een aantal problemen kunnen zich voordoen:
1. de koper talmt met tekenen;
2. de verkoper is niet aanwezig (op vakantie e.d.);
3. er zijn meer verkopers die moeten tekenen.

Ad 1.
Een probleem kan zich voordoen wanneer een koopakte wordt opgesteld, die ondertekend wordt door de verkoper en vervolgens ter ondertekening wordt gezonden aan de koper. Wanneer de koper dan niet snel reageert, is er de situatie dat de verkoper wel gebonden is, althans gehouden kan worden aan de gemaakte afspraken, terwijl de koper nog steeds niet gebonden is. Wel kan de koper als hij niet snel reageert op de aan hem toegezonden koopakte, in gebreke gesteld worden en gesommeerd worden om binnen een redelijke termijn de koopakte te ondertekenen dan wel te reageren met betrekking tot welke punten hij het eventueel niet eens zou zijn. Reageert hij niet binnen een redelijke termijn, dan is de verkoper in principe vrij om te verkopen aan anderen. In de nieuwe wet wordt niets gemeld over de termijn binnen welke een koper moet reageren. In dat geval geldt een redelijke termijn. Naar alle waarschijnlijkheid zal een rechter een termijn van vijf werkdagen, zoals in veel koopakten vermeld staat, een redelijke termijn vinden.

Teneinde deze onzekere periode zoveel mogelijk te voorkomen is het van belang om geen koopakten ter ondertekening toe te zenden aan partijen, maar om, zodra de afspraken met betrekking tot de koop zijn gemaakt, deze meteen vast te leggen in een conceptkoopakte, deze onverwijld te zenden aan partijen (eventueel per fax of per e-mail) en dan een afspraak te maken voor ondertekening.

Ad 2.
Wanneer de verkoper niet aanwezig zou kunnen zijn, doch wel bereikbaar is via een fax, kan een conceptkoopakte tezamen met een volmacht aan verkoper gefaxt worden, met het verzoek, bij akkoordbevinding, de koopakte en de volmacht te paraferen en als blijk van akkoord te tekenen en op iedere pagina van een paraaf te laten voorzien en het geheel per fax te retourneren. Indien de akte door de makelaar wordt opgesteld, zou de makelaar als gemachtigde kunnen worden vermeld. Indien de akte door een notariskantoor wordt opgesteld, kan de notaris of één van zijn medewerkers gemachtigd worden. Vervolgens wordt de akte door de gemachtigde namens de verkoper ondertekend zodat aan de koper een kopie van de door beide partijen getekende akte kan worden meegegeven.

Ad 3.
Het gebruik van volmachten kan in het bijzonder praktisch zijn, indien er sprake is van meer verkopers, bijvoorbeeld als er sprake is van een nalatenschap. Dan zijn er vaak meerdere erfgenamen. Wanneer alle volmachten en de voor akkoord getekende conceptkoopakten van de erfgenamen door de makelaar of de notaris zijn ontvangen, kan de gemachtigde de akte namens verkoper tekenen. Hierdoor kan veel tijd worden gewonnen, waardoor de periode van onzekerheid voor verkopers zo kort mogelijk duurt. Vanaf het moment dat de koper een afschrift van de door beide partijen ondertekende koopakte heeft ontvangen, gaat de termijn van drie dagen in, gedurende welke de koper het recht heeft de koop te ontbinden.

Drie dagen en de termijnenwet
De bedenktijd zal in een aantal situaties feitelijk langer zijn dan drie kalenderdagen. De bedenktijd begint te lopen op de dag na de dag waarop de koper (een kopie van) de koopakte die ondertekend is door of namens beide partijen heeft ontvangen. In dit verband kan het van belang zijn de koper een ontvangstbewijs te laten tekenen. Met het opmaken en ondertekenen van de koopakte zal vaak enige tijd verstrijken voordat de wettelijke bedenktijd aanvangt. Op de bedenktijd van drie dagen is de Algemene termijnenwet van toepassing. Dat wil zeggen dat tenminste twee van de drie dagen geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag mogen zijn. Daarnaast geldt dat in het geval de bedenktijd eindigt op een dergelijke dag, zij wordt verlengd tot de eerstvolgende dag die geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is.

Erkende feestdagen
Op grond van de Algemene termijnenwet zijn de algemeen erkende feestdagen die in 2009 op een doordeweekse dag vallen:

• donderdag 1 januari 2009 (Nieuwjaarsdag);
• vrijdag 10 april 2009 (Goede Vrijdag);
• maandag 13 april 2009 (Tweede Paasdag);
• donderdag 30 april 2009 (Koninginnedag);
• donderdag 21 mei 2009 (Hemelvaartsdag);
• dinsdag 5 mei 2009 (Bevrijdingsdag);
• maandag 1 juni 2009 (Tweede Pinksterdag);
• vrijdag 25 december 2009 (Eerste Kerstdag).

Eerste Paasdag valt in 2009 op zondag 12 april 2009, Eerste Pinksterdag op zondag 31 mei 2009 en Tweede Kerstdag op zaterdag 26 december 2009.

Gelijkgestelde dagen. Vrijdag 2 janauri 2009, vrijdag 1 mei 2009, maandag 4 mei 2009 en vrijdag 22 mei 2009 zijn gelijkgesteld met een algemeen erkende feestdag.

De algemeen erkende feestdagen tellen niet mee als bedenktijd. Als de bedenktijd bijvoorbeeld zou eindigen op een maandag waarop het Tweede Paasdag of Tweede Pinksterdag is, dan wordt de bedenktijd verlengd tot de dinsdag erna.

Voor 2009 zie lijst data bedenktijd 2009